Cómo calcular la rentabilidad y retorno de inversión (ROI) de una propiedad
- noviembre 24, 2025
Invertir en bienes raíces es una de las decisiones financieras más seguras y atractivas, especialmente en México, donde la plusvalía sigue siendo un factor clave para el crecimiento del patrimonio. Sin embargo, antes de comprar una propiedad, es importante entender cómo calcular la rentabilidad y el retorno de inversión (ROI) para asegurarte de que tu dinero trabaje para ti.
En este artículo te explicamos qué es la rentabilidad, qué significa el ROI y cómo calcularlo de manera sencilla, incluso si no eres experto en inversiones.
¿Qué es la rentabilidad en bienes raíces?
La rentabilidad es el porcentaje que representa la ganancia obtenida por una inversión en relación con el dinero invertido. En el caso de una propiedad, esta ganancia puede provenir de:
- Rentas mensuales (si decides arrendarla).
- Plusvalía (incremento del valor del inmueble con el tiempo).
Cuando hablamos de rentabilidad, no basta con saber cuánto cuesta la propiedad; debes considerar todos los gastos asociados, como el mantenimiento, los impuestos y las comisiones.
¿Qué es el ROI y por qué es importante?
El retorno de la inversión, o Return on Investment (ROI), mide el tiempo que tardarás en recuperar el dinero invertido. Es una herramienta muy útil para evaluar si una inversión es realmente atractiva frente a otras opciones.
Por ejemplo, si compras un departamento para rentarlo, el ROI te dirá cuántos años necesitas para recuperar tu inversión con las rentas que obtengas.
Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad
La fórmula básica para calcular la rentabilidad anual por rentas es:
Rentabilidad = Ingreso anual por rentas/ Valor de la propiedad x 100
Ejemplo práctico: condominio en Los Cabos
Supongamos que compras un condominio de 1 habitación en Los Cabos por $4,000,000 MXN. Este tipo de propiedad puede destinarse a renta vacacional (Airbnb, Booking) o renta a largo plazo.
Veamos ambos escenarios:
- Renta a largo plazo
- Precio del condominio: $4,000,000 MXN
- Renta mensual estimada: $28,000 MXN (promedio en una zona turística premium).
- Ingreso anual: $28,000 x 12 = $336,000 MXN
Rentabilidad anual:
Rentabilidad = 336,000 / 4,000,000 × 100 = 8.4%
Rentabilidad=
4,000,000
336,000
ROI (años para recuperar inversión):
ROI = 4,000,000 / 336,000 = 11.9 años
Esto significa que, con renta a largo plazo, recuperarías la inversión en aproximadamente 12 años (sin contar la plusvalía).
- Renta vacacional
En Los Cabos, la ocupación turística anual ronda el 65% en promedio para propiedades bien ubicadas.
- Tarifa promedio por noche: $4,000 MXN
- Ocupación mensual (65%): 20 noches aprox.
- Ingreso mensual: 4,000 x 20 = $80,000 MXN
- Ingreso anual: 80,000 x 12 = $960,000 MXN
Rentabilidad anual:
Rentabilidad = 960,000 / 4,000,000 × 100 = 24%
ROI (años):
ROI = 4,000,000 / 960,000 = 4.1 años
Incluso considerando los gastos operativos (limpieza, administración, mantenimiento, comisiones de plataformas), el porcentaje de rentabilidad neta se podría reducir al 15%-18%, lo cual sigue siendo muy atractivo.
Cómo calcular el ROI
El ROI considera cuántos años tardarás en recuperar tu inversión:
Otros factores a considerar
- Plusvalía: en ciudades como Monterrey, Guadalajara o Playa del Carmen, la plusvalía puede ser del 6% al 10% anual, lo que aumenta el valor de la propiedad.
- Gastos extra: incluye mantenimiento, predial, seguros y períodos sin inquilinos para tener un cálculo más realista.
- Ubicación: la rentabilidad varía según la zona; áreas turísticas y desarrollos con alta demanda suelen ser más atractivos.
Calcular la rentabilidad y el ROI de una propiedad te ayudará a tomar decisiones inteligentes. Recuerda: una inversión inmobiliaria bien planeada no solo genera ingresos por rentas, sino que también incrementa tu patrimonio con el tiempo.
¿Estás listo para invertir en una propiedad?
